هل يواجه سوق العقارات خطر الفقاعة العقارية في دبي؟ قراءة في تقرير UBS لعام 2025

أصدر بنك UBS السويسري تقريره السنوي لمؤشر الفقاعة العقارية العالمية 2025، والذي يتناول أبرز المدن حول العالم ويقيس مستوى المخاطر المرتبطة بارتفاع أسعار العقارات مقارنةً بالدخل، الإيجارات، والظروف الاقتصادية العامة. وقد حظيت دبي باهتمام خاص في التقرير، حيث أشار إلى وصول السوق لمستويات "خطر مرتفع" للمرة الثانية على التوالي.

ما الذي قاله التقرير عن دبي؟

• منذ منتصف 2023 ارتفعت الأسعار الفعلية للعقارات في دبي بنسبة مزدوجة الرقم، وأصبحت أعلى بنحو 50% مقارنةً بما كانت عليه قبل خمس سنوات، وهو أعلى معدل بين جميع المدن المشمولة بالدراسة.

• دخل الأفراد لم يواكب وتيرة ارتفاع الأسعار، مما يزيد من فجوة القدرة الشرائية.

• عدد السكان ارتفع بنحو 15% منذ 2020 نتيجة موجة الهجرة، وهو ما أدى إلى ضغط إضافي على الطلب السكني.

• تصاريح البناء الجديدة تشير إلى أن المعروض المستقبلي قد يصل إلى مستويات غير مسبوقة منذ عام 2017.

• هناك منافسة إقليمية متصاعدة مع أبوظبي والرياض في جذب الاستثمارات الأجنبية في العقار.

وبناءً على هذه المؤشرات، صنّف التقرير دبي ضمن الأسواق ذات مستوى الخطر المرتفع لتكوّن فقاعة عقارية.

ولكن!

ما الذي لم يذكره التقرير وقد يغيّر الصورة؟

على الرغم من وجاهة ما أورده التقرير، إلا أنه أغفل مجموعة من العوامل المهمة التي قد تفسر استدامة نمو السوق وتقليل احتمالية حدوث "فقاعة" بالمعنى التقليدي:

1. الطلب الحقيقي مقابل المضاربة: جزء كبير من الطلب في دبي مدفوع بالهجرة والاستقرار الأسري والمهني، وليس مجرد مضاربات قصيرة الأجل.
   

2. ضوابط التمويل العقاري: قوانين الرهن العقاري في دبي تُلزم المشترين بدفع نسب مقدم مرتفعة، مما يقلل من مخاطر الديون غير المضمونة التي عادةً ما تقود إلى الأزمات العقارية.
   

3. تنوع مصادر الطلب: السوق العقاري في دبي يجذب مستثمرين من روسيا والهند وأوروبا والصين وأفريقيا، وهو تنوع جغرافي يقلل من تعرض السوق لصدمات مرتبطة باقتصاد واحد فقط.
   

4. العوائد الإيجارية المرتفعة: مع عوائد تتراوح بين 6–8%، يظل الاستثمار العقاري في دبي أكثر جاذبية مقارنةً بمدن كبرى في أوروبا وآسيا حيث لا تتجاوز العوائد 2–3%.
   

5. التطور الاقتصادي والبنية التحتية: دبي لا تنمو عقاريًا فقط، بل تدعم ذلك بمشاريع اقتصادية كبرى في السياحة، التكنولوجيا، اللوجستيات، والذكاء الاصطناعي، ما يعزز القيمة الحقيقية للأصول.
   

6. الاستقرار السكاني بفضل التأشيرات الذهبية: مبادرات مثل التأشيرة الذهبية والجنسية للمستثمرين تجعل الطلب العقاري أكثر استدامة واستقرارًا على المدى الطويل.

   
   

الخلاصة

بينما يركز تقرير UBS على مؤشرات الخطر المرتبطة بارتفاع الأسعار السريع وتباطؤ الدخل وزيادة العرض المتوقع، إلا أن هناك عوامل أخرى مهمة لم يتناولها التقرير قد تجعل سوق دبي مختلفًا عن تجارب "الفقاعة العقارية" في مدن أخرى.

إن مزيج الطلب الحقيقي، الضوابط التمويلية، التنوع الاستثماري، العوائد الإيجارية، والمشاريع الاقتصادية الموازية يجعل من سوق دبي أكثر مرونة وقدرة على امتصاص الصدمات، مما يقلل احتمالية حدوث انهيار مفاجئ.

لتحميل التقرير اضغط هنا